Vue d'ensemble sur le bail professionnel
Comprendre le bail professionnel est une étape cruciale pour exercer librement son activité. Dans cet article, nous reviendrons sur les différentes caractéristiques de ce contrat locatif.
C’est quoi le bail professionnel ?
Le bail professionnel est par essence un bail dédié à des locaux utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle. Cette catégorie regroupe principalement les professions libérales, qu’elles soient réglementées ou non. De plus, elle relève du régime des bénéfices non commerciaux.
Comme tout contrat, le bail professionnel doit revenir sur ces éléments essentiels : l’identité du bailleur et du locataire, la description du bien, la durée du bail, le montant du loyer, le dépôt de garantie ainsi que les charges locatives.
Par ailleurs, ce type de bail doit obligatoirement inclure un dossier de diagnostics techniques (DDT), comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) et, si nécessaire, le diagnostic plomb.
Quelles sont les caractéristiques d'un bail professionnel ?
Tout d’abord, un bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans. Notez que cette durée minimale est irrévocable. En revanche, ce bail est renouvelable à son terme. Lorsque la durée du bail dépasse 12 ans, la signature d’un acte authentique devient obligatoire. D'autre part, le locataire peut mettre fin au contrat à tout moment, à condition de respecter un préavis de six mois adressé au bailleur.
En règle générale, le montant du loyer reste stable pendant toute la durée du bail professionnel. Les parties sont libres d’en fixer le niveau ainsi que les modalités de paiement. Toutefois, une clause de révision peut être prévue dans le contrat. Pour l’indexation du loyer, le bailleur et le locataire peuvent choisir entre deux indices de référence : l’ICC (indice du coût de la construction) ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires).
Dans le cadre de ce bail, les charges liées à l’exploitation du local professionnel sont réparties entre le bailleur et le locataire. Toutefois, certaines dépenses restent à la charge du propriétaire, comme c’est également le cas en bail commercial.
Il s’agit notamment des gros travaux prévus par l’article 606 du Code civil, des travaux liés à la vétusté du bien, des frais de gestion locative, ainsi que des impôts et taxes dont le bailleur est redevable. S’ajoutent également certaines charges concernant des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
En principe, le locataire peut céder librement son bail professionnel. Toutefois, il est fréquent que le bailleur prévoit des clauses limitant cette possibilité. Dans ce cas, la cession ne peut intervenir qu’avec l’accord préalable du propriétaire.
Quelle est la différence avec le bail commercial ?
Généralement, le bail professionnel offre moins de protections que le bail commercial. Ceci est dû à la différence substantielle des activités professionnelle et commerciale. En effet, le locataire ne bénéficie pas d’un droit automatique au renouvellement. Le propriétaire reste libre de reconduire ou non le contrat, sans avoir à verser d’indemnité en cas de refus.
À l’inverse, une activité commerciale repose fortement sur sa zone de chalandise, d’où l’existence du fonds de commerce et d’un cadre plus protecteur. En contrepartie, le locataire professionnel dispose d’une plus grande souplesse, puisqu’il peut résilier son bail à tout moment avec un préavis de six mois, contrairement au bail commercial soumis à des échéances plus strictes.
Comment renouveler un bail professionnel ?
La durée minimale d’un bail professionnel est de six ans. À son terme, il se renouvelle généralement de manière tacite pour la même durée, sans formalité particulière. Toutefois, ce renouvellement n’est pas automatique, puisque le bailleur peut décider d’y mettre fin à l’échéance.
Ni le propriétaire ni le locataire ne sont tenus de justifier leur décision de ne pas poursuivre le bail. Contrairement au bail commercial, aucune indemnité d’éviction n’est due par le bailleur.
Le locataire peut résilier le contrat avant son terme en respectant un préavis, tandis que le bailleur ne peut pas y mettre fin en cours de bail, mais reste libre de refuser son renouvellement sans compensation.
Qu’en est-il de la sous-location ?
La sous-location est fréquemment utilisée par les professionnels libéraux, sauf si une clause du bail l’interdit. Le locataire doit toutefois en informer le bailleur au préalable. Il reste entièrement responsable du sous-locataire et doit garantir, vis-à-vis du propriétaire, le respect des obligations contractuelles, comme s’il occupait lui-même les lieux.
Comment faire un état des lieux professionnel ?
À l’instar du bail commercial, les parties prenantes doivent établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie du preneur dans le cadre d’un bail professionnel. Les parties prenantes peuvent faire cette démarche à l’amiable ou en faisant appel à un huissier de justice.
Si le locataire n’établit pas un état des lieux au début de son activité, le local sera considéré comme en bon état. En revanche, cette présomption a été supprimée par la loi Pinel pour le bail commercial. Le but est de protéger le locataire, car l’état du local est déterminant pour la pérennité de l’activité commerciale.
Estimons ensemble la valeur de votre immobilier d'entreprise
Nous vous aidons à identifier le prix au m2 de votre bien professionnel.
Associé
Publié le 29/04/2026 par
Hugo MORIN
